We staan op het punt een spectaculair moment in de vastgoedmarkt mee te maken. De vraag zal een echte boom ervaren, en dat zal een impact hebben op het volume van vraag en ook op de prijzen. Dit zei econoom Gonzalo Bernardos duidelijk op de Fotocasa Pro Academy Day een paar dagen geleden, mei 2024, in Valencia.
“Van zodra je hier van het seminarie weggaat, vertel het iedereen die van plan is een huis te kopen om er haast van te maken."
Hij voorspelt de grote terugkeer van een echte vastgoed 'boom'.
De oorzaken van deze positieve impuls zijn gevarieerd:
- Het tekort aan nieuwbouw concentreert de vraag op tweedehandse herverkopen
- De daling van de rente en de stijging van de rente
- De kredietfilosofie van de banken
- De grote vraag van buitenlanders naar woningen aan de Costa’s
- De overdracht van huurders naar kopers
- Een gunstige economische situatie.
Dit alles bovendien zonder het risico van herhaling van een nieuwe vastgoed zeepbel, omdat de omstandigheden tegenwoordig heel anders zijn dan in 2007, aldus de deskundige.
De afgelopen twee jaar hebben we een historisch hoogtepunt gekend in de verkoop van tweedehands woningen met lagere cijfers voor de creatie van nieuwbouwwoningen, ondanks de bestaande vraag op die markt, en dit terwijl de rente tegenwoordig nog steeds laag is. In Spanje werden 640.000 tweedehands woningen verkocht en er werden slechts 77.000 nieuwe woningen verkocht, een veel lager percentage nieuw gebouwd dan in het voorgaande decennium. De voorspelling voor 2024 is dat er 74.000 nieuwbouwwoningen zullen worden opgeleverd: “We hebben dus te kampen met een serieuze huisvesting bouwprobleem”, zegt Bernardos.
De vraag naar nieuwe woningen wordt geschat op ongeveer 250.000 maar aangezien de vraag niet kan worden voldaan, verschuift de verkoop naar tweedehandswoningen.
Rentetarieven en bankkredieten:
De rentestijging in 2023 was de snelste van de afgelopen 30 jaar en heeft de moeilijkheidsgraad vergroot. De banken hebben een uiterst voorzichtige houding moeten aannemen na 2007 door de angst voor een toename van het aantal achterstallige vorderingen en controle door de overheid: zij hebben hun eisen aangescherpt en beperkten zich tot het verstrekken van krediet aan de beste profielen. “De vastgoedmarkt in 2023 was er een met de door de banken vastgezette handrem”.
Maar de realiteit was echter anders:
Het aantal betalingsachterstanden is niet toegenomen en de belangrijkste banken hebben hun financiële situatie, gezien de winsten, vermenigvuldigd dankzij de stijging van de hypotheekrente. En uiteraard willen ze meer verdienen dan het vorige jaar. Met dit doel voor ogen, en samenvallend met de komende renteverlagingen door de Europese Centrale Bank en Spaanse banken zullen opnieuw meer leningen worden verstrekt, en dit zal de vastgoedmarkt zeker ten goede komen.
Bovendien komen er nieuwe spelers in het spel: kleinere spaarbanken willen weer zakendoen en volume draaien, en om dit te bereiken zijn ze bereid hypotheken aan te bieden tot 100% van de waarde van de woning.
Hierdoor voorspelt de econoom: We gaan tegen eind 2024 terug naar vaste hypotheken met ongeveer 2% rente, en variabele hypotheken met spreads van 1,25%.
De kracht van de markt:
In 2023 daalde de vastgoedverkoop algemeen met 10,5%, maar het aantal transacties zonder hypotheken verhoogde met 20.000 operaties. “Het is een brutale indicator van marktkracht”, zegt Bernardos. “In een rampzalige tijd voor markten als de Verenigde Staten en Duitsland deed de Spaanse markt het uitzonderlijk goed. Banen, werknemers en inkomen zijn toegenomen.
Toerisme verdeelt de rijkdom over de hele wereldeconomie, het aantal werknemers bedraagt historische hoogtepunten en blijft stijgen. Spanje is een van de drie landen die het meest zijn gegroeid in de Europese Unie. En dit jaar 2024 breken we in Spanje al alle records terwijl Europa stagneert.”
Nieuwe bevolking, stijgende vraag:
De komst van buitenlandse bevolking is nog een sleutelfactor voor de onmiddellijke toekomst van de vastgoedmarkt. “Er komen jaarlijks 500.000 mensen bij, wij hebben een vergelijkbare bevolkingsgroei als vóór de vastgoedzeepbel, met dit verschil dat deze tendens zich nu wel zal verderzetten.
Huur, een markt met begrenzing:
Het tekort aan huurwoningen zal dat de prijzen zeker hoog houden. Verder, zoals ook het geval is in andere steden over de hele wereld, zal de toename van de mobiele bevolking van studenten en jonge internationale professionals die moeten huren verdere druk op deze markt zetten.
De lokale mensen worden gedwongen om hiermee te concurreren, huurders met grotere budgetten. Door dit alles zal het steeds meer het geval zijn dat het goedkoper is om een hypotheek af te betalen dan op lange termijn te huren. En dat gaat motiveren en een toename van de koopvraag teweegbrengen, vooral onder de 40 jaar leeftijd, voor wie langdurig huren niet langer een haalbare optie is en zal ze doen kiezen voor eigenwoningbezit. Dit zijn kopers die vorig jaar nog geen financiering hebben gekregen en er nu wel een zullen bekomen.” De geweldige overdracht van huur naar koop zal heel Spanje treffen, “vooral in steden en buurten met een lagere middenklasse aanbod aan woningen.
De vooruitzichten zijn ook schitterend voor woningen in het hogere segment, vooral door hoeveelheid buitenlandse kopers.
Wat de prijsstijgingen van vastgoed betreft verwacht Bernardos voor 2024 een stijging van 7% en voor 2025 bijkomend 10% in Spanje.
Er zal geen nieuwe vastgoed zeepbel komen:
Hierover is Gonzalo Bernardos heel duidelijk: “Dat gaat niet gebeuren, een vastgoedzeepbel. Absoluut niet". En hij ondersteunt dat met een verscheidenheid aan argumenten:
- Banken hebben meer deposito's dan leningen. Ze hebben geen financiering nodig uit het buitenland, vandaar dat het aantal leningen zullen toenemen.
- De vraag naar vastgoed van buitenlanders is zoals nooit tevoren. De lagere middenklasse wil kopen en ook jongeren gokken op eigendom.
- Er is werkgelegenheid en de salarissen nemen toe.
Bron:
KLIK HIER voor het ganse artikel (Spaans)
Fotocasa Pro Academy Days 05/2024 Valencia
Spaanse econoom van 1962 specialist in vastgoed. Professor-doctor in economie aan de Universiteit van Barcelona.
