Gemeenschappelijke kosten voor appartementen in Spanje

Als je in Spanje een woning koopt die deel uitmaakt van een (nieuwbouw)complex, ben je verplicht om de zogenaamde bijdrage voor de Vereniging van Eigenaren (VVE) te betalen. Dit is een van de maandelijkse kostenposten voor de eigenaren van een woning in Spanje als de woning deel uitmaakt van een complex of gebouw. Alle eigenaren die deel uitmaken van het complex of gebouw zijn verplicht de bijdrage te betalen voor het onderhoud van gedeelde voorzieningen zoals zwembaden, tuinen en toegangswegen. Wie een woning bezit met extra voorzieningen zoals een conciërge, golfbaan of zelfs een spa en fitnessruimte in luxecomplexen, kan een hogere bijdrage verwachten.

Er moet worden opgemerkt dat alles met betrekking tot de Vereniging van Eigenaren van onroerend goed in Spanje wordt gereguleerd door de horizontale eigendomswet, waarin de rechten en plichten zijn bepaald van de eigenaren van de objecten waaruit het gebouw of het complex bestaat. We weten dat dit onderwerp een beetje verwarrend kan zijn, vooral voor buitenlanders die een huis in Spanje hebben gekocht en vaak worden verrast door deze verborgen kosten in Spanje. Om deze reden gaan we alles uitleggen wat je moet weten over de bijdrage voor de VVE in Spanje.

Hoe hoog is de bijdrage aan de VVE in Spanje?

Allereerst is het belangrijk op te merken dat de bijdrage aan een VVE in Spanje aanzienlijk kan variëren, afhankelijk van de diensten die binnen het complex worden aangeboden, maar zorg ervoor dat je weet hoeveel dit is voordat je de woning koopt, zodat de maandelijkse kosten niet als een verrassing komen. Het bedrag dat je betaalt kan maar € 50 euro per maand zijn, maar kan ook enkele honderden euro’s bedragen in geval van exclusievere complexen. Het bedrag zal ook afhangen van je individuele woning, dit wordt bepaald aan de hand van een participatiecoëfficiënt, een middel om het aandeel van elke woning, winkelruimte of garage in de baten en lasten van de Vereniging van Eigenaren vast te stellen.

Niet iedereen zal dezelfde bijdrage moeten betalen, dit zal afhangen van het participatiequotum dat voor elk eigendom is bepaald in de akten van het gebouw en dat wordt beïnvloed door verschillende factoren, zoals de oppervlakte van het eigendom, de hoogte en de locatie in het gebouw van elk van de eigendommen waaruit het gebouw bestaat.

Wie moet de bijdrage voor de VVE betalen in Spanje?

De horizontale eigendomswet schrijft deze verplichting toe aan alle eigenaren van onroerend goed in een complex. Niet alleen moeten ze de gebruikelijke bijdrage betalen, maar ook de kosten die voortvloeien uit het gebruik en onderhoud van het onroerend goed, ongeacht wie er woont. Met andere woorden, als je je woning verhuurt, betalen de huurders geen bijdrage aan de VVE omdat zij niet de eigenaars van de woning zijn.

Desondanks staat de Spaanse huurwet (LAU) een verhuurder toe om de huurder bepaalde kosten in rekening te brengen voor het onderhoud van de woning, zoals bijvoorbeeld een bijdrage in de gemeenschapskosten, onroerendgoedbelasting (IBI) of afvalheffing, hoewel dit niet gebruikelijk is.

Hoe wordt de hoogte van de bijdrage bepaald?

Om de hoogte van de bijdrage voor de VVE vast te stellen, wordt de eerder vermelde participatiecoëfficiënt berekend, dit is het aandeel van de eigenaar in de voorzieningen en gemeenschappelijke delen van het gebouw of complex.

Om de participatiecoëfficiënt te berekenen, moet met het volgende rekening worden gehouden:

• Bruikbaar vloeroppervlak van de woning of ruimte
• Het beoogde gebruik van bepaalde gemeenschappelijke elementen
• Uitgaven die niet gelijkelijk worden toegerekend aan de eigenaren: soms hoef je niet te betalen voor bepaalde voorzieningen als je er geen gebruik van maakt, zoals bijvoorbeeld het zwembad (hoewel dit niet gebruikelijk is)

De hoogte van de bijdrage kan worden gewijzigd als de leden van de vereniging dat wensen, d.w.z. de manier waarop de kosten worden verdeeld kan worden gewijzigd zolang dit unaniem wordt besloten met een stemming in een vergadering van de huiseigenaren. Vervolgens moet dit via een openbare akte worden ingeschreven in het kadaster.

Soorten kosten van een Vereniging van Eigenaren in Spanje

Er zijn twee soorten kosten in elke Vereniging van Eigenaren: gewone kosten, dit zijn de elementaire elementen om het gebouw in goede staat te houden; en buitengewone kosten, dit zijn uitgaven die aanvankelijk niet in de jaarlijkse begroting waren voorzien.

Gewone kosten

Onder de gewone kosten, die zullen worden betaald volgens het quotum dat aan elke huiseigenaar is toebedeeld, conform de aangenomen overeenkomsten, de wet en de statuten, vallen:

• Onderhoudskosten en kosten voor de gebruikelijke diensten (schoonmaak, bankkosten, garage, zwembad, tuinonderhoud, onderhoud leidingen, daken, ketels, enz.).
• Uitgaven voor de gemeenschappelijke ruimtes, zoals afvalinzameling.
• Reservefonds, dat minstens 10% van de meest recente begroting moet bedragen en wordt gebruikt om werkzaamheden te dekken als gevolg van onvoorziene omstandigheden.
• Noodzakelijke werkzaamheden: werkzaamheden die essentieel zijn voor de bewoonbaarheid en veiligheid van het gebouw, het onderhoud en de instandhouding van de structuur en de naleving van de wet- en regelgeving.

Het is belangrijk erop te wijzen dat alle gewone kosten door de eigenaren moeten worden betaald, of ze er nu gebruik van maken of niet.

Buitengewone kosten

Buitengewone kosten zijn uitgaven die niet zijn opgenomen in de jaarlijkse begroting van de vereniging. Om overeenstemming te bereiken over dit soort uitgaven wordt meestal een buitengewone vergadering belegd waar de betaling wordt bepaald.

Is het verplicht om alle bijdragen te betalen?

Het is belangrijk dat duidelijk is dat de Spaanse wet bepaalt dat alle gewone kosten verplicht zijn voor de eigenaren. Iedereen moet de gewone kosten betalen, ook als eigenaren geen gebruik maken van bepaalde diensten of voorzieningen van het complex.

Met buitengewone uitgaven is dat anders, als de betaling van buitengewone uitgaven wordt goedgekeurd en het werk dat onder de buitengewone kosten valt, noodzakelijk is voor het onderhoud van het gebouw, is de eigenaar verplicht deze te betalen. Als de werkzaamheden daarentegen betrekking hebben op “diensten of verbeteringen die niet vereist zijn voor de goede instandhouding, bewoonbaarheid, veiligheid en toegankelijkheid van het gebouw, en waarvan de kosten het bedrag van drie gewone maandelijkse betalingen overschrijden”, is de eigenaar die tegen de extra kosten heeft gestemd niet verplicht de toeslag te betalen, ook al gaat hij/zij profiteren van de verbetering.