Algemeen
Bouwgrond kopen en zelf bouwen.
Een perceel kopen aan de Costa’s en vervolgens naar eigen
smaak een villa op bouwen. Van de fundering tot het dak.
Het bouwen van een huis begint met het kopen van een stuk land om op te bouwen, maar met welke kosten en belastingen moet je rekening houden?
Het bouwen van uw droomhuis in Spanje begint met de aankoop van een stuk land dat voldoet aan de vereisten van uw project. Het perceel is een van de belangrijkste factoren die de totale kosten beïnvloeden.
De kosten voor het verwerven van bouwgrond gaan verder dan de prijs ervan – het omvat ook belastingen en extra kosten. Hier splitsen we de belastingen die u moet betalen en hun geschatte kosten op.
Een overzicht
Belastingen
Als u bouwgrond koopt van een particulier, moet u de overdrachtsbelasting (ITP) betalen, die per autonome gemeenschap verschilt en varieert van 4% tot 10%.
Als het perceel echter van een bedrijf wordt gekocht, moet u 21% btw betalen, samen met zegelrecht (IAJD, afkorting in het Spaans), dat ook afhankelijk is van de autonome gemeenschap en doorgaans tussen 0,5% en 1,5% ligt.
Kosten
Mensen die land kopen, moeten de volgende kosten dekken:
Kadaster
Het registreren van het onroerend goed bij het Kadaster zorgt ervoor dat het nieuwe eigendom wettelijk wordt erkend. Dit proces moet worden voltooid bij het kadasterkantoor dat overeenkomt met de stad of gemeente waar het onroerend goed zich bevindt. Hoewel er geen wettelijke deadline is, wordt het ten zeerste aanbevolen om de registratie zo snel mogelijk te voltooien.
De kosten zijn afhankelijk van de waarde van het gekochte land. De toepasselijke percentages zijn:
Grondwaarde Percentage
- Tot € 6.010,12 – € 24,04 vaste kosten
- Tussen € 6.010,13 en € 30.050,61 – 1,75%
- Tussen € 30.050,62 en € 60.101,21 – 1,25%
- Tussen € 60.101,22 en € 150.253,03 – 0,75%
- Tussen € 150.253,04 en € 601.012,10 – 0,3%
- Boven € 601.012,10 – 0,2%
Bijvoorbeeld, als de grond een prijs heeft van € 100.000, dan bedragen de registratiekosten € 750 (0,75%).
Notaris
De verkoop moet worden geformaliseerd voor een notaris, die de juridische geldigheid van de transactie certificeert. De koper heeft het recht om de notaris te kiezen. Wat de kosten betreft, worden notariskosten gereguleerd door staatstarieven, die doorgaans variëren van 0,2% tot 0,5% van de verkoopprijs. Gemiddeld bedragen de notaris- en registratiekosten ongeveer € 1.000.
Administratiekosten
Hoewel het niet verplicht is, maakt de hulp van een belastingkantoor de operatie en belastingbetaling eenvoudiger. Het bedrag ligt meestal rond de € 300.
Advocaatkosten
Een sterke aanrader is een advocaat onder de arm te nemen om juridisch advies in te winnen bij de aankoop van onroerend goed of grond. Advocaten hebben geen vaste tarieven, maar hun kosten variëren doorgaans tussen 0,5% en 1% van de aankoopprijs.
Andere kosten die verband houden met de aankoop van grond
Bij de aankoop van grond is het van cruciaal belang om ervoor te zorgen dat er geen juridische problemen zijn die toekomstige bouw kunnen belemmeren. Naast het begrijpen van de initiële kosten, is het ook essentieel om mogelijke verborgen kosten te identificeren die zich tijdens het proces kunnen voordoen:
Kosten en schulden: Financiële verplichtingen, zoals openstaande hypotheken, worden overgedragen aan de koper. Daarom is het essentieel om de juridische status van het land te verifiëren via een ‘nota simple’ van het Kadaster en dienovereenkomstig over de prijs te onderhandelen als er kosten zijn.
Schulden voor stadsplanning: De raad kan betaling eisen van de eigenaar voor lopende stadsplanning (straten, verlichting, sanitaire voorzieningen). Zelfs als het land verstedelijkt lijkt, is het noodzakelijk om bij de raad te bevestigen of er schulden of toekomstige ontwikkelingen zijn die van invloed kunnen zijn op het perceel.
Recht van overpad: Beperkingen, zoals leidingen of serviceaansluitingen, moeten worden geregistreerd, omdat ze de bouw kunnen beperken en extra kosten kunnen genereren als ze aanpassingen vereisen.
Gesplitst land: Land dat is verdeeld in grotere percelen, kan basisvoorzieningen missen, dus moet worden bevestigd dat ze voldoen aan de gemeentelijke vereisten en correct zijn geregistreerd.
Vergunningbeperkingen: Sommige percelen krijgen geen bouwvergunning vanwege gebrek aan stadsplanning, niet-naleving van voorschriften of basisvoorzieningen. Dit alles vooraf controleren met een architect en de raad kan het verschil maken.
Procedures voor het kopen van land om een huis te bouwen
Voordat u een stuk land koopt, is het raadzaam om een grondige beoordeling uit te voeren, omdat er factoren kunnen zijn die de levensvatbaarheid van uw project kunnen beïnvloeden. Dit kan ook een hefboom zijn voor het onderhandelen over de verkoopprijs:
Controleer de belastingstatus van de eigenaar: u moet ervoor zorgen dat de eigenaar up-to-date is met belastingbetalingen, zoals de onroerendgoedbelasting (IBI). Om dit te verifiëren, vraagt u om het meest recente betalingsbewijs of, als dit niet beschikbaar is, bezoekt u de relevante raad.
Technische en juridische analyse van het land: raadpleeg een architect om factoren te beoordelen zoals het oppervlak van het land, de bebouwbaarheid, de locatie en andere relevante stedelijke en juridische overwegingen.
Geotechnisch onderzoek: dit helpt bij het bepalen van de kenmerken van de ondergrond van het perceel en bevestigt of deze geschikt is voor de bouw.
Controleer de stedelijke classificatie: het is cruciaal om de classificatie van het land te verifiëren, omdat dit het toegestane gebruik ervan bepaalt.
CONCLUSIE
Wie aan zo een avontuur begint, moet zich natuurlijk op voorhand goed informeren hoeveel dat allemaal gaat kosten.
De grondprijs is dus een eerste belangrijk struikelblok. En dat draait vaak duur uit. Ook al is de prijs nog lang niet zo veel gestegen als de prijzen in vele buitenlandse vastgoedmarkten. Een stuk bouwgrond dat volledig ok is, kan al snel 2 of 3 keer meer kosten dan de hele bouwkost zelf. De aankoper moet zich er nog van verzekeren dat het stuk grond volledig in regel is en dat erop bouwen er is toegestaan.
Naast de architect moet in Spanje ook een zogenaamde ‘aparejador’ ingeschakeld worden.
Dit is een technisch architect of bouwkundig ingenieur die gespecialiseerd is in het beheer en toezicht op bouwprojecten.
Zelf bouwen in Spanje verhoogt sterk het risico op rampscenario’s tenzij je zelf de streek door en door kent, gebruik maakt van een deskundig Spaans advocatenkantoor gespecialiseerd in vastgoed, een goede
architect onder de arm neemt en deskundige firma’s kan contracteren om je woning te bouwen en af te werken.
Dan nog zal je je moeten laden met tonnen geduld gezien het Spaans administratief apparaat.
En moet je je bewust zijn van het feit dat privé bouwen een heel stuk duurder zal uitkomen dan een nieuwbouw villa aankopen via een bouwpromotor.
